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    “对。”周越点头，“沉浸式体验为引流，商业闭环做变现支撑。”

    “单做主题乐园太重。”她眉头微皱，“投资大、现金流压力大，单体乐园从建设到回本至少五年周期起步，没有配套Mall托底根本撑不住。”

    “所以从立项开始我们就排除了纯乐园的结构。”周越看了她一眼，目光沉静，“Mall是主资产，乐园只是场景化补充，配套餐饮、零售、演艺、亲子娱教，全是高频刚需，主打组合效率。”

    夏知遥轻轻点头，目光落在北侧图纸上标注为“B馆”的区域：“后?续运营是走自营，还是引外部IP？”

    “IP引入。我们已经跟国内某头部动?漫厂牌谈得差不多了，目前是排他协议框架。”他语气平静，“IP本身自带流量，对融资、招商和前期预售都有拉动?。”

    “文娱部分?别拉得太满。”她点出要害，“现在影院、剧场、亲子类全在走下坡路，坪效持续下滑。”

    “文娱只是气氛组，不做收入主力。”他接得很?快，“Mall核心业态放在生活方式集合：头部餐饮、运动?旗舰店、泛零售、大健康。文化体验只占一层，控在15%以下。”

    夏知遥沉吟半秒，目光越过?围挡边缘的塔吊，“这块不是核心商圈，人流要靠导入，地铁什么时候通车？”

    “两年后?。”周越答，“这点我们测算过?，是赌点之一。这块在市政规划里属于?换乘枢纽，地铁和高铁都在两公里内，还有一整片棚改、旧工业片区同?步推进。五年后?能成一个完整客群圈。”

    她微微点头，声音依旧理性：“但新区最大的问题是空心化。人来得了，留不下，就成了白天?热夜里凉，消费闭环还是破的。”

    “所以加了长租、公寓、共享办公。不是等人来，是把人留下。”

    夏知遥看他一眼，终于?道：“你是真的想?做。”

    “嗯。”

    她翻着资料，“怎么回本？”

    “Mall先做重仓，锁定头部租户，走底价+反向投资。PE给了回报要求。”

    “多少？”

    “12，税后?。”

    夏知遥看他一眼：“偏保守，但也算合理。”

    她翻着图纸页脚，“Mall收租回本至少五年，主题区不融资根本起不来。”

    “PE愿意投，前提是IP入股+上市通道。还有一支基金想?控底层物业，走REITs。”

    “做双主体，商业用MOM模式，乐园单列项目公司。这样底层资产权责分?清，方便后?期分?拆融资或引战。”

    “投资窗口？”

    “七年，盈亏平衡四?年半。”

    “住宅部分?？”

    “不能做。只批长租、公寓，不能卖。”

    她安静听着，几秒后?低声道：“你做了很?多功课。”

    他偏头望向她，眸光里藏着一点笑意：“怕你挑刺啊。”

    她没接话，只望着风里卷起的图纸页角，语气淡得近乎平静：“这项目我得回去再?跑一遍风控。”

    “我知道。”他缓声说，眼神忽然柔了下来，“但我也知道，如果你点头，其他人就都会信。”这句，在行业里是一种隐秘的尊重，也是一种私人的托付。

    夏知遥没有立刻回应，只低下眼，将资料夹合上。风从厂区的空隙间灌过?来，吹起她鬓边的发丝，她抬手?别到耳后?，动?作?干净利落。

    “好，”她开口，语气平稳，“我回去再?复盘一下招商结构和现金流模型，做个风险评估报告。”

    她转过?身看周越一眼：“你们下一轮谈判什么时候？”

    “暂定半个月以后?。”周越顿了顿，像是权衡后?才补上一句，“你在的话，会顺利很?多。”

    她既没点头，也没拒绝，只淡淡道：“把你后?补的那些数据也一并发我。”

    说完，她将目光收回，空气重新安静下来，只有远处传来的风声与铁皮轻微的颤动?。

    四?个人匆匆吃了顿午饭，又沿着新修的主干道去看附近的基础设施。

    地铁站外的围挡上贴着未来规划图，显示线路将在一年内贯通，旁边是正?在搭建的公交枢纽。工地的钢架在风里微微晃动?，伴着金属摩擦的声响。

    夏知遥站在施工围栏边，手?里拿着资料在做标记，周越则半倚在车门旁，看着她的侧影没说话。

    接着是一处备用地块考察吗，那是一片空置的工业用地，杂草和碎石覆盖了大半面?积，周围零星散落着废弃的集装箱。

    他们沿着边界走了一圈，林千帆拍照记录，许诺则在平板上比对数据。夏知遥提出这块地的成本和未来改造潜力，周越却指出了它在物流和主干道连接上的劣势，言语不多，却一针见血。

    返程前，他们来到最后?一站，附近即将封顶的民?居项目，他们乘着简易的施工电梯缓缓上到顶层。

    楼顶没有护栏，视野却因此无遮无挡，脚下是半成型的住宅区，远处的厂区、地铁施工点、备用地块，像拼图一样落在视野里。

    风很?冷，夏知遥站在楼顶边缘，眯着眼看远方的地平线，手?里捏着一张折角的规划图；周越走过?去，与她并肩而立，没有说话，只顺着她的视线望去。

    几分?钟后?，他们准备返程，车窗外，是冬日特有的苍白色调，风穿街过?巷，将路边行道树上残留的黄叶卷起，沙沙作?响，车内暖风轻柔，恰到好处地驱散着寒意。

    夏知遥靠在座椅上，望着窗外沉沉的暮色，忽然语气轻松地问：“反正?快下班时间了，你要先回去吗？”

    林千帆眨了下眼：“今儿不用加班啦，夏总。”

    夏知遥偏头看她一眼，笑着打趣：“啧，这么不习惯？不是平时最爱加班的人？那要不跟我回公司？”

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